Erfahrungen im Hausbau

[Torsten K 57]

Hallo zusammen,

da wir gerade am Anfang unseres Hausbaus sind, möchte ich das Forum nutzen, um an dieser Stelle regelmäßig von unseren Erfahrungen und Erlebnisse zu berichten.

[Torsten K 57]

Die ersten Überlegungen

Als feststand, das wir bauen wollen, kamen die ersten Überlegungen:

- selber bauen oder mit Baufirma
- Fertighaus oder Stein auf Stein
- freie Architektenplanung oder ein bereits geplanter Entwurf einer Baufirma.

Bei all den Fragen spielt natürlich immer das Geld eine große Rolle.

In Berlin gibt es von verschiedenen Firmen Musterhäuser, so z.B. von Rostow Bau, Helma, Arge Haus, Schwörer Haus und noch einige andere.

Im Vergleich zu den Anbietern von Massivhäusern waren die Fertighäuser teurer, jedenfalls die von Schwörer.

Wir haben uns einige Musterhäuser angesehen und uns die entsprechenden Kataloge geben lassen.

Aus all den Grundrissen haben wir den für uns passenden ausgesucht, den wir dann, ohne Mehrkosten für die Planung, unseren Wünschen anpassen konnten.

Ich sage extra ohne Mehrkosten für die Planung, denn größere Änderungswünsche am Grundriss werden an Material natürlich extra berechnet.

So war z.B. in unserem Paket einfache Fenster vorgesehen. Wir wollten jedoch Sprossenfenster, was natürlich teurer war.

Von Anfang an war unser Ziel, die Kosten so genau wie möglich zu kalkulieren. Klar kommen im Laufe des Baus noch der ein oder andere Tausender hinzu.
Deswegen haben wir uns gegen eine freie Architektenplanung entschieden, weil unsere Baufirma die Kosten vertraglich fixiert hat und sich daran halten muß.

Während des Baus kann man bei den meisten Anbietern auch Dinge selbst machen. Jedoch muß man von Anfang an sagen was, und das entsprechende Gewerk wird dann rausgeplant. D.h. wenn ich z.B. die Fließenlegearbeiten machen will, muß ich das im ganzen Haus tun.
Und: wenn man Gewerke selbst ausführt, so werden die Kosten z.T. nicht in voller Höhe gutgeschrieben.

In unserem Fall ist das so, daß wir die sanitären Einrichtungen wie Waschbecken, Toiletten, Dusche und Badewanne selbst besorgen wollen, da es im Internet schönere Angebote für den Preis gibt, als sie uns die Baufirma gibt. Wir habe jedoch nur eine Gutschrift über die Hälfte dessen bekommen, was das alles Kosten würde.
Die Begründung ist, das die Baufirma die festgelegte Abnahmepflicht nicht erfüllt und uns deshalb nur die Hälfte rückerstattet.

Deshalb sollte man sich vorher überlegen und kalkulieren, ob selbermachen Sparpotential hat oder nicht. bearbeitet 10. November 2009 von Torsten K

[Torsten K 57]

Finanzierung

Nachdem soweit alles klar war, ging es an die Finanzierung des Projekts. Wir haben uns für einen unabhängigen Finanzmakler entschieden, so das wir ein breiter gefächertes Angebot erhalten konnten.

Hier gilt zu beachten, das man für eine Baufinanzierung immer Eigenkapital mitbringen muß.
Früher war es üblich, sich ein paar Tausend Euro zu leihen, beispielsweise von der Familie, dieses Geld auf ein Konto zu packen, den Kontoauszug der finanzierenden Bank zu zeigen und dann das Geld den Leihenden zurückzugeben. So konnte man leichter an eine Finanzierung rankommen. Nach dem Betrag wurde nicht mehr gefragt.

Heute jedoch, in Zeiten der Finanzkrise ist es anders. Den Betrag, den man als Eigenkapital angiebt, muß man auch tatsächlich zu Verfügung haben und der Bank auch nachweisen, das es für den Bau eingesetzt wurde.
Bei vielen Banken ist es so, daß das Eigenkapital zuerst aufgebraucht wird, bevor die Bank in Zahlungsleistungen geht, gerade dann, wenn man eine größere Summe als Eigenkapital angibt.

Ein anderes Thema ist die Küchenfinanzierung. Früher kein Problem, heute jedoch sehen die Banken es nicht mehr gerne, wenn die Küche mit in die Finanzierung fällt. So bleibt nur, diese Kosten an anderer Stelle mit einzubringen, beispielsweise in der Gartengestaltung.

Es empfiehlt sich, eine genaue Liste der zu erwartendenden Kosten zu machen und die einzelnen Posten etwas großzügiger zu bemessen, da später immer zusätzliche Kosten zu Buche schlagen.

Beispielsweise hatten wir für die Baugenehmigung 1000 € angesetzt, gekostet hat es aber nur 458 €.
So kann man zusätzliche Kosten leichter abpuffern.

Ich mache noch eine Liste der einzelnen Kosten, so daß man sieht, was so auf einen zukommt. bearbeitet 21. November 2009 von Torsten K

[Torsten K 57]

Hier mal eine Auflistung was noch alles bezahlt werden muß, abgesehen von den Kosten für Haus und Grundstück:

- Grunderwerbsteuer (wird individuell von den Ländern festgesetzt. In Berlin 4,5 % des Kaufpreises)
- evtl. Maklergebühren (meist um die 7 % des Grundstückkaufpreises)
- Notargebühren (etwa 1000 €)
- Bodengutachten (unterschiedliche Preise. Mit mindesten 600 € muß man rechnen)
- Vermesser (unterschiedliche Preise, auch in Abhängigkeit der Größe und Lage des Grundstücks.)
- Eintrag einer Grundschuld mit Änderung und Ausdruck (ca. 500 €)
- Kosten für Finanzierungsvermittlung bei unabhänigen Finanzmaklern (um die 2000 €)
- Grundwasserauskunft für den Bodengutachter (80 €)
- Negativzeugnis (wird vom Notar benötigt. 100 €)
- Eintrag der Auslassungsvormerkung (60 €)
- Bauherrenhaftpflichtversicherung
- Baugenehmigung (ca. 1000 €)
- Erschließungskosten (Frischwasser, Abwasser, Strom, evtl. Gasanschluss, Telefon und Kabelanschluss. Die
hierfür fallen sehr unterschiedlich aus. Wenn man ein Grundstück kauft, so muß man
darauf achten, in wieweit das Grundstück erschlossen ist, d.h. ob die Medien in der
Straße liegen, oder bereits auf dem Grundstück. Auch gilt zu beachten, wie weit das
Grundstück von der Straße weg liegt. Je weiter das Grundstück von der Straße weg
liegt, desto teurer werden logischerweise die Erschließungskosten. Genaue Auskünfte
über die Kosten erfährt man von den verschiedenen, beteiligten Anbietern)
- Baustrom / Bauwasser (etwa 600 €)
- Aussenanlagen
- Innenausbau
- Küche

Soweit eine Liste der Dinge, die bislang ausgelaufen sind. Was noch dazu kommt, wird dann noch ergänzt. bearbeitet 22. November 2009 von Torsten K

[Torsten K 57]

Da bei unserem Angebot die Architektenleistung inklusive waren, mussten wir uns dementsprechend keinen Architekten suchen. Der Grundriss unseres Hauses war bereits fertig.
Wir haben dann nur noch unsere Änderungswünsche mit ihr besprochen. Sie änderte den Plan nach unseren Wünschen und als wir diese endgültig genehmigt hatten, machte sie uns alles für die Baugenehmigung fertig.

Da einige unserer Änderungswünsche zusätzliche Kosten mit sich brachten, mussten diese natürlich von uns genehmigt werden.

Die Unterlagen für das Bauamt bestehen aus drei Duplikaten. Eines für den Bauherren, die anderen beiden für das Bauamt.
Das Genehmigungsverfahren dauerte bei uns ca. 7 Wochen, kann aber auch länger oder kürzer ausfallen.