Schlüsselfertige Eigentumswohnung vom Bauträger

[Form 8A 246]

Zum Projekt Eigentumswohnung einige Anmerkungen von mir.

Mein Steuerberater hat mir angeraten mich nach einer Eigentumswohnung umzusehen und so habe ich mich konkret auf die Suche begeben. Aktuell hänge ich an mehreren Neubauprojekten und frage mich (als Laie) wie das mit dem Schlüsselfertigen aussieht.

Grundsätzlich muß man sich darüber im Klaren sein, dass der Erwerb einer Eigentumswohnung auch Nebenkosten in Form von Verwaltungs- und Unterhaltungskosten des Gemeinschaftseigentums (z.B. Aufzug, Verkehrswege, Außenanlagen) mit sich bringt. Gleiches gilt für Reparaturen an Anlagen, Fassade oder Dach. Mit entscheidend für eine gewisse Wertstabilität einer solchen Investition sind die Lage des Objekts und bis zu einem gewissen Punkt auch die Hausgemeinschaft - wer schon einmal eine völlig entgleiste Eigentümerversammlung erlebt hat, weiß was ich meine.

Es wird z.B. im Bad ein Muster vorgegeben. Angenommen das würde mir nicht gefallen, welche Zusatzkosten kämen da auf mich zu ? Ich nehme an der Bauträger beauftragte einen Bauunternehmer.
Muss ich die Verhandlungen dann direkt mit dem Mieterkoordinator der Baufirma führen, mit den Ausbaufirmen vor Ort oder mit dem Bauträger ?

Werden hierbei nur die Materialpreise verhandelt und nur bei Sonderwünschen (beispielsweise Eckwanne statts normale Wanne) die Mehrkosten berechnet für die Stundenlohnarbeiten ?

Nachdem alle Geld verdienen wollen aber auch nur mit Wasser kochen, läuft alles über den Preis. Die Standards werden i.d.R. mit den Ausführenden über Rahmenverträge festgelegt, d.h Verträge mit festen Einheits- oder Pauschalpreisen. Abweichungen von diesen Standards nach oben lässt man sich teilweise richtig gut bezahlen. Seriöse Bauträger bieten dann schon mal verbesserte Ausstattungspakete an die vom Mehrpreis her reell sind.

Das Herausnehmen von Leistungen (z.B. Malerarbeiten) oder Verbesserungen vereinbart man sinnvollerweise schon vor Vertragsabschluß, da hat man für die Verhandlungen einfach bessere Karten. Ob hierbei der Bauträger seine Kalkulation offen legt wage ich zu bezweifeln. Schlaue Leute machen sich schon vor den Verhandlungen kundig was z.B. der m² der Wunschfliese oder des Parkettbodens inklusive Verlegung ortsüblich kostet und lassen dies beim Verkaufsgespräch mit einfließen.

Grundsätzlich ist der Bauträger der Vertragspartner des Käufers und somit auch der direkte AP. Der BT ist rechtlich der Bauherr und übt das Hausrecht auf der Baustelle aus. Möchte der Käufer also einen baubegleitenden Gutachter einschalten, so hat er dies mit dem BT abzustimmen.

Viele Baubeschreibungen, die fast immer Bestandteil des Kaufvertrages werden, sind aus diesem Grund wachsweich formuliert. Es empfiehlt sich, die Baubeschreibung von einem Sachkundigen untersuchen zu lassen und die hieraus resultierenden Änderungen in die Verhandlungen mit aufzunehmen.

Neben den obligatorischen Referenzen und Kundenbefragungen würde ich immer eine Bankauskunft über den BT einholen. Ein weiteres Kriterium für die Solvenz eines BT ist die Gestellung einer Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft, die im Falle einer Insolvenz die Folgen abmildert. Natürlich ist die Beschaffung einer solchen Bürgschaft für den BT mit Kosten verbunden, so dass oftmals versucht wird dem Käufer dieses Ansinnen auszureden. Hier würde ich hart bleiben, denn verweigert z.B. die Bank die Bürgschaft, so ist klar dass der BT nicht solvent und damit das finanzielle Risiko sehr hoch ist.


bearbeitet 18. September 2009 von Form 8A

[Supergrobi 38]

Was ich auch immer mit in den Vertrag aufnehmen lassen würde, ist die Stellung einer Bürgschaft für Mängelbeseitigung oder ein entsprechender Sicherheitseinbehalt. Ansonsten stehst Du hinterher u.U. ziemlich dumm da, wenn Mängel zu beseitigen sind, der Bauträger aber Probleme bereitet oder z.B. der Marktbereinigung zum Opfer gefallen ist.
Wir hatten leider weder eine Bürgschaft noch einen Sicherheitseinbehalt vereinbart und laufen nun unserem Bauträger hinterher. Es sind keine großen Mängel, aber auch über Kleinkram kann man sich ärgern. Der Bauträger möchte nun seine Firma auflösen und hat die Liquidation beantragt. Etwas entspannt kann ich es noch sehen, da ich vom Bauträger noch ein Stück Privatstraße übernehmen muß, bevor er seinen Laden schließt und genau damit habe ich Zeit, zumal der Kaufvertrag an der Stelle einige Fehler zu meinen Gunsten enthält und nicht wirklich umsetzbar ist. In Summe ist es mir lieber, die Mängel selbst zu beheben und damit frei von den Lasten und Pflichten der Privatstraße zu sein. Außerdem habe ich (und auch alle Nachbarn) beim Amtsgericht angemeldet, daß noch Ansprüche bestehen, so daß er eine geordnete Liquidation erstmal vergessen kann. Kann er eigentlich nur noch Konkurs anmelden, was ich derzeit aber für unwahrscheinlich erachte.

Grüße
Jens

[MichaelD 1]

Eine weitere Frage :
Kann mir der Bauträger vorschreiben dass ich nur aus seinen 5 Mustern oder der Ausstellung eines Ladens meine Fliesen auswählen kann oder ist es reine Verhandlungsbasis/Verhandlungsgeschick den qm Preis in der Baubeschreibung auf eine von mir in X-Beliebigem Laden ausgesuchten Fliese umzurechnen ?

[Form 8A 246]

Kommt darauf an ob der Bauträgervertrag einen entsprechenden Passus enthält und schon unterschrieben ist. Ansonsten würde ich mal auf das Verhandlungsgeschick verweisen. Meistens ist aber bei 5 Mustern schon etwas passendes dabei.

[MichaelD 1]

Der Passus ist enthalten, allerdings noch nichts unterschrieben. Ich werde auf jeden Fall versuchen diese Klausel herauszunehmen. Die Frage ist dann allerdings inwieweit mir der GU Mindermengen bei meinen eventuellen Sonderwünschen aufhalsen kann.